相続登記の必要性

相続

下の記事で説明したように、相続の場合には二重譲渡の心配はありません。

相続と遺贈と登記の関係
遺贈とは、遺言により相続人以外の第三者に財産を譲ることです。遺贈で不動産を取得した場合、速やかに登記を行うことが重要です。登記を怠ると、相続人が先に登記を行い、不動産を第三者に売却するリスクが生じる可能性があります。

相続開始後、亡くなった方が相続人以外の人に譲渡することはあり得ないからです。

相続人と第三者との関係

では、上記の記事と同様、以下のようなケースで考えてみましょう。

A氏がK子にマンションを遺贈するという遺言を残して亡くなった。そのマンションはK子が長年住んでいたものだが、登記簿上はA氏名義のままだった。一方で、A氏の息子Bは、このマンションがK子に渡ることを快く思っていなかった。そこでBは自分の名義で相続登記をし、その後、友人に売却し、友人名義に登記を行った。

この場合、K子は登記を備えた友人には勝てず、マンションは友人のものになってしまうのですが、Bがマンションを売却せず、ただ、自分の名義に相続登記を行っただけだとしたらどうでしょう。

それはつまり、「A氏からK子へ」「A氏から相続人のBへ」という二重譲渡類似の状態と考えれば、K子とBは、先に登記をした方が優先するようにも思えます。

ところが、この場合はBが相続登記を備えたか否かにかかわらず、結局K子が優先されることになります。

なぜなら、BはA氏の相続人であり、A氏の権利義務をすべて引き継いでいる、つまり、A氏がK子へマンションを譲るという遺言をしたわけで、相続人のBは、A氏と全く同じ立場に立って、その遺言の実現に協力しなければならないからです。

相続登記が必要である現実的な理由

では、二重譲渡という危険の考えにくい、相続を原因として不動産を取得した場合、登記は必要ないのでしょうか。

もちろん、現在は相続登記が義務化されていますので、登記が必要なのは間違いありませんが、義務化は相続人側の問題というよりは、空き家問題や所有者不明土地問題の解消という、行政にとって必要性が高いためと言えます。

では、相続人の視点に立って見た場合、相続登記は必要なのでしょうか。

確かに、一刻を争うというほど急務ではありませんが、必要がないとはいえません。二重譲渡ほどドラマチックではないものの、そこにはより現実的な以下の2つの理由があります。

  • 相続登記をしないと不動産を売却できない、あるいは、銀行から融資を受けることができない。
  • 相続登記をせずに長期間放置しておくと、次に登記をするときに手続きが非常に面倒になる。

前者はわかりやすい理由だと思いますが、後者はもう1つピンとこないかもしれませんので、次で説明します。

相続登記を長期間放置した場合の問題

仮に相続人4人で土地を相続したとします。

相続が開始した直後であれば、相続登記の手続も簡単です。

登記には戸籍や住民票が必要になりますが、そういったものも4人分あればいいわけです。

ところが、登記をしないで数年放置しておいたところ、相続人のうち1人が亡くなってしまいました。

そして、その人にはまた4人相続人がいたとしたら、その土地に権利を持つ人は合計7人になるわけです。

そして数年放置したところ、さらに1人亡くなって、その人には10人もの相続人がいたとしたら…。

これは何も極端な例ではなく、よくあるケースなのです。

結局、相続登記をせずに長年放置しておくと、その土地に権利を持つ人の数はどんどん増えていくかもしれませんし、その土地に権利を持つ人同士が一度も会ったことがないばかりか、名前すら聞いたことがないなんていうことにもなりかねません。

そしてあるとき、その土地を売却しようなどということになった場合、大いに困るわけです。

売却するにはその前提として、相続登記が不可欠ですから、その際には必要な書類を集めるだけでも一苦労ですし、中には連絡が取れない人や、印鑑を押してくれない人、売却に反対の人などが必ずといっていいほど出てきます。

なので、相続登記は、急ぐ必要はありませんが、放置せずに、頃合いを見て手続をされることをおすすめします。

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